שוק הנדל"ן בחו"ל או בכללי השקעות נדל"ן בחו"ל מציע אפשרויות השקעה רבות ומעבר לכך משתלמות ואם אתם שואלים למה? זה כנראה בגלל שהבנקים מציעים לכם על הכסף ריביות נמוכות מאוד כמעט אפסיות וההשקעה בנדל"ן היא השקעה פחות מסוכנת מהשקעות אחרות הקיימות בשוק.

אם זאת לצד הפוטנציאל כן קיימים סיכונים, חשוב לבחור בגוף בעל ניסיון רב שיוכל להכווין אתכם בצורה מקצועית ואחראית אל עבר הבחירה הנכונה.
אם אתם בעלי ממון, או שקיים כסף ש"שוכב" בבנק רבים יגידו לכם שהוא צובר אבק סתם ויש לנצל את זה בהשקעה נכונה בנדל"ן בין אם בארץ ובין אם בחו"ל.
לקראת 2023 רבים מבינים כי השקעה חכמה יותר ונטולת סיכונים היא דווקא השקעה המתבצעת בחו"ל.

השקעה בנדל"ן בחו"ל – כל היתרונות:

לפני שאתם מחליטים לקחת החלטה כה גורלית כמובן שכדאי להתחיל עם מחקר מאוד ברור, מהן היתרונות ובמה כרוכה השקעה שכזאת מבחינה בירוקרטית וכן הלאה.
הינה מספר יתרונות מרכזיים שקיבצנו לכם:

• מחיר- מחירי הנדל"ן בארץ גבוהים וככל הנראה לקראת שנת 2023 הם לא מתכוונים לרדת אלא רק לעלות, אין לדעת מתי זה יגמר ואיפה העלייה תיעצר. לעומת זאת, יש המון מקומות בעולם שמציעים דירות הרבה יותר שוות מהדירות שבמרכז תל אביב בחצי מהמחיר שלהן ואפילו בהרבה פחות או מנגד לכך, בפריפריה. עדיף שתשקלו מבחינת ההון שיש ברשותכם להשקיע במספר דירות מאשר באחת.
• תשואה- על הכסף שנכס בחו"ל יניב לכם. למעשה, התשואה שיש בארץ תעמוד על כ3% עד 5% בעוד בחו"ל שיניב לכם תשואה דו ספרתית, לדוגמה דירה שתרכשו כנכס באירופה שתעלה לכם כ150,00 אירו תכפיל את עצמה פי כמה בטווח קצר ותניב תשואה דו ספרתית פאר שנה כלומר בין 5% עד ל15% לשנה.
• גמישות של היצע הנכסים ובנוסף גמישות ההשקעה – תוכלו לבחור באיזה השקעה אתם מעוניינים- קצר , ארוך..
• מיסים – ידוע לנו כי המיסים בארץ לא מקלים על אף אחד ולא פוסחים על אף אדם, המיסים בחו"ל הרבה יותר קלים ויש מדינות עם הקלות מיוחדות לגבי המיסים. בנוסף אם אתם נעולים על הארץ וחוששים מהמיסים כדאי שתשקלו השקעה בפריפריה.
• הון עצמי נמוך – אם אין ברשותכם מספיק כסף לנכס בישראל ייתכן שיש לכם מספיק כסף לנכס בחו"ל, יוקר המחייה קיים אצלנו בארץ ובכן לא בהכרח בשאר מדינות באסיה ובאירופה.
• מדינות מומלצות – אוקריאנה (לא כרגע),ארצות הברית, ספרד, גרמניה, יוון, רומניה, קפריסין, פולין ואנגליה. הינה טבלה שתציג עבורכם את המדינות, תשואה מרכזית, שיעור מס על ההכנסה משכר הדירה, ודמי שכירות ממוצעים בדולר.

המלצה היא לראות מה התשואה הגבוהה ביותר

ניתן לראות כי במקום הראשון עומדת רומניה, עד לפני מספר חודשים אוקראינה כנראה הייתה במעלה הטבלה ובכן עם המצב הביטחוני כרגע שצפוי גם להיכנס לשנת 2023 מעלה את רמת הסיכון בהשקעה בנכסים העומד על הלא אפשרי ובנוסף, סביר להניח שהסיכונים על השקעה כזאת הם גבוהים ביותר. 

לאחר מכן במקום השני עומדת ארצות הברית. מרבית מהישראלים בוחרים בלהשקיע בנכנסים בארצות הברית בכלל התשואה ומעבר לכך, מדובר בארצות הברית שאליה ישראלים רבים טסים מידי שנה על מנת להגדיל את הסיכויים להצלחה האישית שלהם, למען הקריירה ואפילו למען זוגיות והקמת משפחה בתנאים אחרים מזאת של ישראל.
משום שיש במענית ראשם סיכוי קטן למעבר לארצות הברית הם מעדיפים להשקיע בנכסים שיניבו להם תשואה רבה ובבוא הזמן נכס בו הם יתגוררו בעצמם.

מיד לאחר מכן פולין, אנגליה וקפריסין עם אחוזי תשואה גבוהים מהרגיל. אנגליה בולטת ומשתלמת יותר משום שתשלום השכירות גבוה מן הרגיל ולכן בנכס כזה משתלם להשקיע לטווח הארוך.

מה רצוי לבדוק לפני השקעת נדל"ן בחו"ל?

לפני הרכישה וההשקעה כדאי לבדוק מספר דברים קריטיים וחושבים אשר יכולים להשפיע על הרכישה שלכם או למנוע טעויות שלאחר הרכישה יגרמו לנזק.

עם מי להשקיע –

בישראל פועלים לא מעט יזמי נדל"ן או חברות או יועצים אשר מציעים נכנסים להשקעה אם בארץ או בכלל בעולם כלל.
רכישת נכס בסכום גבוה מחייבת בדיקות מעמיקות – כמו הידע של אותו עזר להשקעה, האם יש לכם את כל השאלות והמענה האולטימטיבי לכך, האם אתם יודעים מבחינת אחוזים, רווח והפסד .
כמובן בעיקר חשוב הידע, המענה, הזמינות והאם יש עובדות בשטח שמוכיחות את עצמם.
חובה עליכם עשות חקר ולהתייעץ עם אותם אנשים שכבר סגרו עסקאות ונכסים עם אותו בעל חברה, יזם או עצמאי. 

מיסוי –

מהו המיסוי? תועלת מול סיכון. כמובן שכל מיסוי משתנה פאר מדינה ופאר השטח שלה לכן חשוב לבדוק ולעשות חקר מרחבי מכל בחינת המיסוי. כמו כן, יש לבדוק את חוקי המיסוי בישראל – מה הם הכספים שמתקבלים מאחזקת נכסים בחו"ל, עלויות והוצאות וחשוב לזכור- קיימת חובת הדיווח על ההשקעה בשתי המדינות.
יש לבדוק – האם לישראל יש אמנת מס עם המדינה בה השקעתם.

מהי אמנת מס? אמנה מס נועדה על מנת למנוע כפל-מס בין שתי מדינות. כלומר זהו הסכם בין שתי מדינות המשקף את הסכמתן בדבר חלוקת זכויות המיסוי, וקבלת כספים בין המדינות לכן חשוב מאוד לבדוק גם את אמנת המס בין המדינות והאם היא קיימת כלל בכלל.

אמנת מס בישראל ובעולם כדוגמה – בין ישראל ורומניה נחתמו מספר הסכמים בתחום הסכם אמנת המס :

• הסכם לעידוד והגנה על השקעות – השקעת נדל"ן בחו"ל
• אמנה ביטוח סוציאלי (ביטוח לאומי) – יש לחקור את האמנה יותר לעומק
• אמנה למניעת כפל מס

ערבויות ובטחונות כספיים –

חשוב להיצמד לעורך דין טוב ולערבויות כחלק מהמסע לרכישת הנכס על מנת להימנע מעוקץ. חשוב להשקיע כסף גם בעורך דין טוב ולא לזלזל בתהליך לרכישת נכס מחו"ל.
ידוע לנו שלא פעם ולא פעמיים אנשים נפלו והפסידו כסף רב משום שסמכו על האנשים הלא נכונים לכן חשוב לעשות חקר מעמיק לערבויות ובטחונות כספיים.
משקיע חסר ניסיון עלול להפסיד את כל כספו לכן חשוב להיעזר בגופים שיוכלו לתת דרך ויתנו את המענה והמידע הנרחב שלמשקיע בצורה יחדנית לא יהיה.

מיקום הנכס –

כמו שנפתח עסק במקום מרכזי מלא בתנועה ולא במקום חסר חיים כך גם חשוב לוודא איפה הנכס בו אנחנו משקיעים נמצא. מעבר לכך, גם לנו יהיה יותר קל למצוא אנשים שישכירו מאתנו ברגע שהנכס יהיה במקום מרכזי. השתמשו בכל הכלים שיש לכם על מנת לוודא את הקנייה השווה והנכונה לכם.

השקל מול המטבע –

ברגע שהשקל יהיה יותר חזק מהמטבע המקומי כך יותר ישתלם לנו לבצע את הרכישה בהשקעות נדל"ן בחו"ל (למעט ארצות הברית)

צמיחה כלכלית יציבה –

יש לעשות חקר במדינה בה נקנה את הנכנס מהבחינה הכלכלית. האם הכלכלה הייתה יציבה בשנים האחרונות? הנכס יעלה או ירד במהלך השנים הבאות? האם הביקוש הולך וגדל מבחינת נתוני מאקרו-כלכלה?

רמת המיסוי למשקיע זר –

האם משקיע זר בשווה למשקיע מקומי או האם קיימים הקלות על משקיע זר או ההפך הגמור האם משקיע זר מפסיד הרבה יותר ממשקיע מקומי.

חקר שוק –

יש לבצע חקר שוק מעמיק למספר נתונים:

• קצב עליות המחירים במדינה הן מבחינה כללית או מבחינת הנכס
• תשואה ממוצעת על שכ"ד
• אחוזי תפוסה של דירות – כמה זמן בשיעור ייקח לי למכור את הנכס או למצוא שכירות לנכס הנ"ל
• מיקום הנכס -מה יש מסביב הנכס? – מקומות עבודה נוחים, בתי ספר, פארקים, מקומות בילוי, מועדונים, מקומות הקרובות לדתות השונות, מקום שטח, מרווח, עיר סוערת או שקטה, מקום מרכזי או נידח?
• שירותי אחזקה לנכס – עלויות מסביב, האם יש צורך בשיפוצים האם הבית תקין לגמרי, האם יש עלויות נוספות כמו חניה וניקיון.
• טפסים ואישורים – לכל בית יש מספר טפסים ואישורים שמחויבים להיות על פי חוק אותה מדינה, חשוב לעשות חדק מעמיק על כל הטפסים והאישורים ולא לפספס דבר על מנת למנוע סיכונים בלתי ניתנים לשינוי שעלולים להסתיים בקנסות.

גודל שוק הנדל"ן העולמי (נדל"ן בחו"ל)

כרגע לשנת 2022 שווי הנכסים העולמי עומד על כ-350 טריליון דולר וצפוי רק לגדול בשנת 2023 בעיקר בשל גידול אוכלוסיית העולם המתפתח והמתרחב ובזכות הפיתוח המואץ של הטכנולוגיה כולל פיתוחו תשתיות נרחבות בכל העולם כולו. 

תועלת מול סיכון – מהם הסיכונים הכרוכים בהשקעה כזאת?

כמובן שהשקעה בנדל"ן בחו"ל נשמעת מגרה ומשתלמת – הרי היא כזאת.
עם זאת קיימים סיכונים כמו בכל השקעה שניקח, האם הסיכונים הם גבוהים?
תופתעו לגלות שאם תעשו חקר נכון כנראה שתמנעו מעצמכם את הסיכונים הבאים.

יש לבדוק את גובה המס על הכנסה משכירות של נכס בחו"ל ולאיזו מדינה משולם?

חשוב לדעת – המס על הכנסה משכירות בחו"ל הוא הראשון להיות משולם – קודם כל למדינה בה נמצא הנכנס ורק לאחר מכן למדינה השנייה (במקרה הזה ישראל)

שיעור המס שאותו משתנה בהתאם למדינה. לכן חשוב לבדוק מה שיעור המס של אותה מדינה ורק לאחר שתסדירו את עניינים מול הרשויות באותה המדינה בה רכשתם את הנכס יהיה עליכם לשלם מס גם בישראל אך שימו ♥ במידה וקיימת אמנת מס בין ישראל לבין המדינה שנרכש בה הנכס שלכם תוכלו לקבל זיכוי **מלא** על המס ששילמתם באותה מדינה ובנוסף יקוזז לכם מס ממדינת ישראל [ברוב המדינות מדובר במס בשיעור של 2%-20%].

מדינה זרה

זמינות – אנשי קשר מקשרים

לסיכום,

במידה ואתם בדרככם להשקעות נדל"ן בחו"ל יש לעשות מחקר מעמיק תועלת מול סיכון.
מחקר שוק מעמיק שפירטנו לכם ומקווים שעזרו לכם להבין את הסיכונים מול ההשקעה המשלמת.
לפעמים צריך לקפוץ למים כדי ללמוד לשחות אבל כשמדובר בהשקעות נדל"ן בחו"ל יש לשקול הרבה דברים קודם לכן ולעשות את הבחירות בצורה מחושבת ונכונה.

יכול לעניין אותך-

העברת כספים לחו"ל – איך עושים את זה בטוח וזול

כל מה שרציתם לדעת על משכנתא | בקצרה