הסיפור הבא ממחיש עד כמה שוק הנדל"ן הוא שוק של הזדמנויות שיכולות להפוך רכישת דירה בהליך שגרתי למקור יצירת הון בתוך זמן קצר. דירת 66 מטרים רבועים ברחוב בוליביה שבשכונת קריית היובל, נרכשה במחיר של 1.6 מיליון שקל. בתוך שנה, עקב אישור פרויקט פינוי בינוי בשכונה, זינק שווי הדירה בעשרות אחוזים באופן המשקף רווח של 700,000 שקל.
פינוי בינוי – פרויקט שמקפיץ את שווי הדירה
בשנת 2021, במהלך חודש פברואר, נמכרה דירה שאינה גדולה במיוחד ברחוב בוליביה שבשכונת קריית היובל, אשר נפרשת על שטח של 66 מטרים רבועים, במחיר של 1.6 מיליון שקל. מדובר בדירה המשקפת שווי של כ- 24,000 שקל למטר רבוע.
ערך הדירה לאחר אישור הליך פינוי בינוי
כיום, שנה לאחר השלמת עסקת המכר, עומד הבניין בפני הליך פינוי בינוי כאשר הצפי לקבלת היתר להריסת הבניין ובנייתו מחדש הוא בעוד 4 חודשים בלבד. ההסכם שנכרת בין הדיירים לגוף המבצע של הפרויקט, במקרה זה חברת אפריקה ישראל התחדשות עירונית, מעניק לדיירים של הבניין את הזכות לקבל דירה הגדולה ב- 25 מטרים רבועים מגודל הדירה טרם ההריסה.
בהנחה שמחיר הדירה למטר רבוע לא יפחת מהמחיר בו נרכשה הדירה, קרי 24,000 שקל למטר רבוע, אזי צפוי הרוכש לקבל דירה השווה 700,000 ₪ יותר מזו שרכש שנה קודם לכן. בנוסף, צפויים דיירי הבניין לקבל תחת בעלותם מחסן, חניה ומרפסת.
מה יהיה ערך הדירה לאחר הבינוי
על פי המנכ"ל של החברה המבצע את הפרויקט בבניין זה, מחיר הדירות שישווקו לאחר סיום הפרויקט צפוי לעמוד על סכום של 25,000 שקל למטר רבוע ביחס לדירות הגדולות בפרויקט ו- 30,000 שקל למטר רבוע ביחס לדירות הקטנות יותר. על פי מפתח זה, מחיר הדירה שנרכשה בפברואר 2021 ב- 1.6 מיליון שקל, צפוי לזנק לסכום שלא יפחת מ- 2.3 מיליון שקל לאחר הבינוי.
קריית יובל – קווים לדמותה
השכונה הירושלמית הוותיקה קריית יובל, שוכנת בחלקה הדרום מערבי של העיר ירושלים. השכונה מאגדת בתוכה שילוב של בניינים חדישים יוקרתיים ובנייני שיכונים בני עשרות שנים. האוכלוסייה בשכונה זו היא מגוונת, אולם קיימת מגמה של הגירת אוכלוסייה חרדית אל השכונה אשר מעוררת התנגדות מצד תושבים וותיקים החפצים בשימור הצביון החופשי שאפיין את השכונה עד כה.
הרכבת הקלה – פוטנציאל לעליית ערך הדירות בשכונה
הרכבת הקלה של ירושלים, צפויה לעבור בעתיד הנראה לעין גם לאורך שכונת קריית היובל, כאשר שילובה במערך התחבורה השכונתי צפוי להיות בשני מוקדים. המוקד הראשון המתייחס לקו האדום של הרכבת אשר צפוי במסגרת הארכתו לעבור ברחובות הנרייטה סולד והנטקה, ואילו המוקד השני המתייחס לקו הסגול אשר במסגרת הארכתו לעבור ברחובות גולומב וטהון.
עליית ערך הדירות בשכונה
עליית מחירי הדירות לאורך השנים האחרונות מאפיינת כמעט את כלל הדירות במדינת ישראל, אולם על פי נתונים שנבדקו ונוגעים לטווח של 15 שנים לאחור, נמצא כי עליית המחירים בשכונת קריית היובל היו בשיעור של 220%. ביחס לבניין הספציפי ברחוב בוליביה שבו צפוי להתבצע הליך פינוי בינוי, עלו המחירים בשיעור ממוצע של 180%.
אישור הליכי התחדשות עירונית בשכונה
נקודת המפנה בכל הקשור להליך התחדשות עירונית בשכונת קריית היובל, התרחשה בשנת 2015, במסגרת אישור מספר תוכניות של פינוי בינוי כחלק מאישור תוכנית אב מטעם העירייה ביחס לשכונה כולה. ההליך המתייחס לבניין הספציפי ברחוב בוליביה מצוי בעיצומו, לאחר שאישור תכנית בניין העיר ביחס לבניין הסתיים וכעת מצוי הבניין בהליך ההוצאה של היתר הבניה.
יעניין אתכם גם –
